Incentivo à preservação ou à deterioração?

O tombamento de um imóvel, em teoria, significa reconhecer seu valor histórico e cultural. Ironicamente, no Brasil, para o proprietário deste bem, significa perder boa parte do seu valor. Isto porque temos em vigor uma legislação inadequada que, além induzir à desvalorização da propriedade, faz com que seu dono arque com as despesas de conservação.

Para muitas pessoas, a compra de um imóvel pode representar a maior aquisição de toda uma vida, pensada não somente para o próprio uso, mas no investimento e valorização do patrimônio. Em função disso, o tombamento é mais um dos fatores que contribuem para a insegurança jurídica do mercado, principalmente se considerarmos que as decisões para se tombar um bem são muitas vezes subjetivas ou até mesmo emocionais.

A situação fica ainda mais contraditória quando analisamos o principal motivo do tombamento: a preservação. A realidade do País já provou que não é isso o que acontece. Diversos imóveis considerados patrimônios históricos estão abandonados à própria sorte, em desuso, e dando margem, também, à invasões, descarte de lixo e outras marginalidades.

Um ótimo exemplo, que acompanhamos recentemente, é o caso do Cine Belas Artes, que está em análise para tombamento. Atualmente, já temos sete cinemas tombados na região central de São Paulo: Cine Art Palácio, Cine Dom José, Ipiranga, Marabá, Marrocos, Metrópolis e Paissandu. Somente um deles funciona hoje, os demais seguem fechados e deteriorando a cada dia. Não há como negar a importância histórica e cultural de cada um destes estabelecimentos, mas é esta a preservação que nós queremos?

O problema agrava a dificuldade de empreender em São Paulo, tornando mais escassas as áreas disponíveis. Quem sofre as conseqüências são os próprios consumidores, que acabam pagando mais caro na hora da compra do imóvel.

Além disso, um dos motivos que tornam a condição mais crítica é o entorno do imóvel, que passa a ter de seguir uma série de regras e restrições. Em muitos casos, o tombamento atinge todo um bairro. Deixa-se de levar em conta que o antigo e o moderno podem conviver em bela harmonia. Por isso, é fundamental que as regras aplicadas nestes locais sejam claras e que a sociedade tenha conhecimento delas, para saber o que pode ou não fazer antes de adquirir o bem.

A saída para o problema é seguir o exemplo de diversos países, inclusive a maior parte dos europeus, onde os critérios para tombamento são mais claros e têm menor influência em relação às áreas ao redor. Nestes países, o proprietário recebe, ainda, um conjunto de incentivos que equilibram a perda do valor comercial e que ajudam na manutenção desses patrimônios.

No Brasil, alguns incentivos também existem, como a transferência de potencial construtivo e isenção de IPTU em alguns casos, mas as regras são muito rígidas e os benefícios insuficientes. Isto tudo faz, até mesmo, com que algumas pessoas sintam-se inclinadas a cometer o erro de derrubar o imóvel quando há perspectivas de tombamento. Já tivemos um caso em que um patrimônio arquitetônico, projetado por Oscar Niemeyer, foi colocado ao chão pela ameaça de ser tombado.

Para valer à pena, os incentivos deveriam passar a incidir sobre os diversos tributos existentes – como, por exemplo, isenção do ISS no caso de empresas que pretendam atuar no local –, pode-se criar linhas de crédito subsidiadas voltadas à preservação e os benefícios têm que durar por todo o tempo de conservação do imóvel, além de valer tanto para o proprietário, quanto para locatários, patrocinadores e demais profissionais envolvidos.

Outra possibilidade seria permitir que os proprietários pudessem seguir o modelo concebido para a Casa das Rosas, na Avenida Paulista, que uniu o patrimônio histórico a um novo empreendimento, garantindo a preservação e utilização do local, assim como o uso comercial do terreno.

Concluindo, é preciso repensar a legislação do tombamento no Brasil, com a utilização de critérios modernos, regras mais claras, maior flexibilidade para seu entorno e melhores incentivos para os proprietários destes bens. Afinal, hoje o incentivo não é para a preservação, e sim para a deterioração.